будівельні роботи за відсутності прав на землю

Я проживаю у будинку де є три квартири,будинок старий з дерева та глини квартира приватизована а земля ні бо сусідка недозволяє.дах дуже старий був в аварійному стані всі балки гнилі і ми перекрили без іі дозволу ітрохи змінили конструкцію даху ,все зробили добре іі нікуди непротікає,вона визвала комісію вони все пофотографували склали якт і сказали з'явитися до них. що нам може бути за це,що робити чи нас можуть заставити розбирати дах чи дадуть штраф .

Законодавством України передбачена певна дозвільна процедура для проведення будівельних робіт. При цьому до будівельних робіт відноситься не тільки нове будівництво, але й реконструкція, реставрація і навіть капітальний ремонт.

Звичайною передумовою здійснення будівельних робіт є наявність прав на земельну ділянку (ч.4 ст.26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", далі - МІстобудівний закон). Проте з цього правила є виключення - здійснювати капітальний ремонт або реконструкцію (без зміни зовнішніх розмірів об'єкту) можна і не маючи прав на землю.

Заміна конструкції даху може розцінюватися як капітальний ремонт, а ось зміна цієї конструкції вже тягне на реконструкцію. І оскільки йдеться про весь будинок, то робити таку реконструкцію правильно було б за згодою всіх власників квартир і після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю (п.1 ч.1 ст.34 Містобудівного закону).

Виконання зазначених робіт без оформлення відповідних документів може розцінюватися як самочинне будівництво (ч.1 ст.376 Цивільного кодексу України, далі - ЦКУ). І це може мати відповідні негативні наслідки. Які саме?

По-перше, адміністративний штраф в розмірі від 250 до 350 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (4250 - 5950 грн.) (ст.96 Кодексу України про адміністративні правопорушення, далі - КУпАП).

По-друге, можлива вимога щодо відновлення попереденього стану будівлі (ч.7 ст.376 ЦКУ). З такою вимогою до суду може звернутися власник іншої квартири в будинку (сусідка).

Як захищатися в такій ситуації?

Раніше (до 13.05.11 р.) діяв Перелік будівельних робіт, на виконання яких не вимагається дозвіл (затверджений постановою КМУ від 30.09.09 р. №1104), пункт 6 якого включав "Відновлення або посилення чи поліпшення окремих конструкцій будівель та споруд, зокрема таких, що перебувають в аварійному стані, без зміни їх функціонального призначення і архітектурного вигляду". На жаль, зараз такого переліку не існує. Проте можна намагтися довести, що виконані роботи були викликані саме аварійним станом даху.

Відповідно до статті 17 КУпАП "Особа, яка діяла в стані крайньої необхідності, необхідної оборони або яка була в стані неосудності, не підлягає адміністративній відповідальності", В свою чергу наступна стаття кодексу стверджує: "Не є адміністративним правопорушенням дія, яка хоч і передбачена цим Кодексом або іншими законами, що встановлюють відповідальність за адміністративні правопорушення, але вчинена в стані крайньої необхідності, тобто для усунення небезпеки, яка загрожує державному або громадському порядку, власності, правам і свободам громадян, установленому порядку управління, якщо ця небезпека за даних обставин не могла бути усунута іншими засобами і якщо заподіяна шкода є менш значною, ніж відвернена шкода".