Проблемна 120-а

Мої батьки,як колишні члени КСП, маючи майнові паї отримали на них певні будівельні споруди на господарському дворі (майно виділили в натурі на зборах КСП) та оформили право власності на них. Сьогодні сільська рада виставляє рахунок за оренду земельної ділянки під цими спорудами в десятеро раз більше за їхню пенсію. Чи діє або чому не діє тут норма 1 статті 120 ЗКУ: "У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення". Як вони можуть виготовити право власності на ці ділянки під спорудами на господарському дворі, бо платити таку оренду не реально,або який ще вихід є з цієї ситуації.

 

Спочатку кілька зауважень про рахунок за оренду землі. Розмір пенсії до плати за землю не має жодного стосунку. Якщо орендна плата здається орендареві завеликою, він може просто відчужити споруди і, таким чином позбавитися від зайвих витрат. Втім, зауважимо, що орендодавець (тут сільрада) не може самостійно визначати розмір орендної плати - на це має бути згода обох сторін, зафіксована в договорі оренди чи додатковій угоді до нього.

Тепер власне про застосування статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗКУ).

В першу чергу, слід звернути увагу на дату, коли перейшло право власності на споруди. Справа в тому, що у статтю 120 ЗКУ двічі вносилися зміни і застосовувати її потрібно в тій редакції, яка діяла на момент переходу прав на нерухомість.

По-друге, перехід прав на земельну ділянку може відбуватися лише якщо такі права були у попереднього власника нерухомості. На перший погля такі права (а саме право колективної власності на землю) мало КСП, як попередній власник споруд. Проте можна впевнено заявляти, що конкретна земельна ділянка саме під цими спорудами сформована (як окремий об'єкт права - див. ст.79-791 ЗКУ) не була. Отже і прав на цю конкретну ділянку також не було.

Третя особливість застосування статті 120 ЗКУ - це існування певної колізії з нормою статті 125 ("Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав"). Тобто, з однієї сторони право на земельну ділянку нібито переходить автоматично (ст.120), а з іншої воно виникає лише з моменту державної реєстрації (ст.125). А для здійснення такої реєстрації потрібно мати відповідний договір, який відповідає вимогам статті 132 ЗКУ щодо змісту угод про перехід права власності на земельні ділянки. У випадку, що розглядається, такий договір відсутній.

Отже, в даному випадку застосування статті 120 ЗКУ є вкрай сумнівним.

Проте отримати земельну ділянку у власність можна в загальному порядку безоплатної приватизації. Враховуючи, що споруди мають сільськогосподарське призначення, земельну ділянку можна приватизувати для ведення особистого селянського господарства. Процедура приватизації описана в статті 118 ЗКУ.