Що таке нерухомість?

"Багатогранний облік: операції з нерухомістю" - так називається випущена "Бухгалтерією" збірка систематизованого законодавства. Одним з авторі видання став адвокат Віктор Кобилянський. Пропонуємо вашій увазі фрагмент його вступної статті до збірки:

 

 

НЕРУХОМІСТЬ: ЩО ЦЕ?

Якось так сталося, що під нерухомістю ми зазвичай розуміємо будинки, квартири, будівлі. Але при цьому часто не вважаємо нерухомими речами об’єкти, які віднесені до нерухомого майна, і навпаки, несправедливо вважаємо нерухомістю те, що взагалі до цієї категорії не відноситься. То ж розпочати буде доцільно з термінології.

Відповідно до частини 1 статті 181 ЦКУ[1] «До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення». Це визначення також продубльоване в статті 2 Закону про реєстрацію[2]. Отже, «нерухома річ», «нерухоме майно» та «нерухомість» суть синоніми. А ось з об’єктами, які до них відносяться не все так просто.

Земельна ділянка. В побуті ми як правило ототожнюємо терміни «земля» та «земельна ділянка». Насправді ж між ними є істотна різниця. Згідно зі статтею 1 Закону України «Про охорону земель» «земля - поверхня суші з ґрунтами, корисними копалинами та іншими природними елементами, що органічно поєднані та функціонують разом з нею». А визначення земельної ділянки наведено в частині 1 статті 79 ЗКУ[3] (і продубльована в підпункті 14.1.74 ПКУ[4]): «Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами». Тобто, земельна ділянка, як об’єкт права (і як нерухома річ відповідно) завжди конкретна. Вона має чітко визначене місцерозташування (відповідні геодезичні координати), встановлені межі і визначені права. Ще одним критерієм земельної ділянки є наявність у неї кадастрового номеру. Цей номер не лише дозволяє однозначно ідентифікувати конкретну ділянку, але й підтверджує внесення цієї ділянки до державного земельного кадастру та належну реєстрацію прав на неї. Втім, ділянки без кадастрових номерів все ще існують (йдеться про землі, права на які були оформлені до запровадження системи кадастрової реєстрації). Але їх (до присвоєння кадастрового номеру) можна вважати «дефектними», тому що жоден правочин щодо їх відчуження або застави неможливий, оскільки сам кадастровий номер є істотною умовою договору. Це передбачено статтями 120 і 132 ЗКУ, статтею 377 ЦКУ, статтею 18 Закону України «Про іпотеку».

З 1 січня 2013 року набрала чинності стаття 79¹ ЗКУ, яка встановила порядок формування земельної ділянки як об'єкта цивільних прав і, додамо, як нерухомого майна. Адже процитована вище стаття 181 ЦКУ знаходиться в розділі «Об’єкти цивільних прав», тобто поділ речей на рухомі та нерухомі є одним зі способів класифікації об’єктів цивільних прав. Значить, якщо не має сформованого об’єкта цивільних прав (земельної ділянки), то не має і статусу нерухомості.