Оренда ставків

В журналі "Баланс-агро" №24 від 24.06.13 р. опублікована стаття Віктора Кобилянського "Оренда ставків". Пропонуємо вашій увазі авторський варіант цієї статті.

ОРЕНДА СТАВКІВ

«І ставок, і млинок, і вишневенький садок…». В народній пісні ці слова стали синонімом селянської заможності. Ну, а для тих, хто займається агробізнесом, ставок може стати вигідним капіталовкладенням. Це і джерело води для поливу та напоювання худоби, в місце для розведення водоплаваючої птиці, і можливість вести рибне господарство, і звичайно ж місце відпочинку. Тож бажаючих отримати власну водойму вистачає. І саме ставок є тим водним об’єктом, який цілком реально отримати у власне користування.

Та перш ніж говорити про необхідні для цього процедури, згадаємо про дві речі. По-перше, визначення ставка. Відповідно до статті 1 ВКУ[1] «ставок – штучно створена водойма місткістю не більше 1 млн. кубічних метрів». Більша місткість переводить водойму у статус водосховища. А природним аналогом ставка є озеро. По-друге, треба розуміти правовий статус ставка, який по суті об’єднує одночасно три речі: земельну ділянку, на якій розташована водойма, власне водний об’єкт та майновий об’єкт. І тому, щоб стати господарем ставка треба поєднати права на всі три його складових. Отже, поговоримо про кожну з них.

Земля під ставком

Претендентам на ставки доведеться обирати між правом власності та орендою земельної ділянки. Ще одне право на землю – постійне користування – фактично доступне лише державним та комунальним підприємствам (ст.92 ЗКУ[2]).

У власність земельну ділянку можна отримати шляхом її купівлі у приватного власника, придбання на земельних торгах (аукціоні) або безоплатного отримання з земель державної чи комунальної власності. Почнемо з останнього.

Безоплатне отримання землі у власність доступне лише громадянам України (але не юридичним особам) і тільки для окремих видів використання, зокрема для ведення фермерського господарства та особистого селянського господарства. Відповідно до частини 4 статті 59 ЗКУ «Громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, а також озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт тощо». Саме це «тощо» і включає в себе ведення фермерського та особистого селянського господарства. А частина 2 статті 134 ЗКУ для цих видів цільового призначення землі дозволяє уникнути аукціону.

Безоплатне отримання землі відбувається за наступним алгоритмом:

1. Звернення з клопотанням до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Визначення цього органу, відповідно до статті 122 ЗКУ, залежить від цільового призначення земельної ділянки. Так, сільськогосподарськими землями розпоряджається Держземагенство України та його територіальні підрозділи. А якщо ви плануєте займатися рибним господарством, то відповідна ділянка буде віднесена до земель водного фонду і розпоряджатиметься нею районна державна адміністрація. У клопотанні зазначають цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри. До клопотання додаються викопіювання з кадастрової карти (плану) (для цього можна скористатися публічною кадастровою картою України, доступною в мережі інтернет за адресою http://map.dazru.gov.ua/kadastrova-karta), на якій зазначити бажане місце розташування земельної ділянки. Якщо йдеться про отримання земельної ділянки для ведення фермерського господарства, до клопотання потрібно також додати документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі.
2. Отримання дозволу. Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування розглядає клопотання у місячний строк і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Таку відмову можна оскаржити до суду.
3. Розробка проекту землеустрою. Цю стадію можна доручити будь-якій землевпорядній організації, в штаті якої є сертифіковані інженери-землевпорядники.
4. Погодження проекту. Відповідно до статті 186¹ ЗКУ проект відведення земельної ділянки, на якій розташований ставок, має бути погоджений з територіальним органом Держземагенства, природоохоронним органом та органом водного господарства.
5. Затвердження проекту. Погоджений проект землеустрою подають на затвердження до того ж органу, який видав дозвіл на його розробку. Питання про затвердження проекту відведення має бути розглянуто двотижневий строк. Тим же рішенням (розпорядженням) земельна ділянка передається у власність. У разі відмови органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішується в судовому порядку.
6. Реєстрація права на землю. Для початку потрібно зареєструвати саму земельну ділянку. Це зробить кадастровий реєстратор[3]. Він же сформує та направить до державного реєстратора заяву (в електронному вигляді) про реєстрацію права власності. В свою чергу держреєстратор[4] оформить свідоцтво про право власності на земельну ділянку та зареєструє ваше право на неї.

Схожою є і процедура отримання земельної ділянки в оренду. Подання клопотання, розробка проекту землеустрою, його погодження та затвердження відбуваються аналогічно. Але після цього слідує укладення договору оренди. Саме він (а не свідоцтво про право власності) буде правовстановлюючим документом на земельну ділянку. Для оренди земельних ділянок для ведення фермерського господарства та особистого селянського господарства проведення аукціону (земельних торгів) також не потрібне.

Найпростішою є процедура придбання земельної ділянки у приватного власника. Відповідний договір оформить будь-який нотаріус за місцезнаходженням земельної ділянки або за місцезнаходженням (місцем проживання) однієї зі сторін договору. Нотаріус же виконає і функції держреєстратора, що дозволить виконати всі формальності буквально в одному кабінеті і за одне відвідування.

Ну а найскладнішим є придбання земельної ділянки з аукціону. Зверніть увагу: на земельній торги може бути виставлена як сама земельна ділянка, так і право її оренди. Втім, вірогідність проведення земельних торгів наразі невелика – законодавчо врегульований порядок їх проведення (ст.ст.135-139 ЗКУ) формально запрацював лише 19 серпня минулого, а фактично – з цього року. Тож чиновникам знадобиться чимало часу і щоб розібратися в нюансах нової процедури, і щоб просто наважатися організувати аукціон.

Оренда водойми

Відповідно до статті 51 ВКУ «У користування на умовах оренди водні об'єкти (їх частини) місцевого значення та ставки, що знаходяться в басейнах річок загальнодержавного значення, можуть надаватися водокористувачам лише для риборозведення, виробництва сільськогосподарської і промислової продукції, а також у лікувальних і оздоровчих цілях».

Орендодавцями водних об'єктів (чи їх частин) місцевого значення[5] є Рада міністрів Автономної Республіки Крим і обласні ради, на території яких розташовані водойми. Формально це означає, що питання надання ставка в оренду має вирішуватися на сесії облради чи засіданні РМ АРК. Проте ВКУ передбачено, що окремі повноваження щодо надання водних об'єктів (їх частин) місцевого значення в користування Рада міністрів Автономної Республіки Крим та обласні ради можуть передавати відповідним органам виконавчої влади Автономної Республіки Крим, місцевим органам виконавчої влади. Тобто фактичним розпорядниками ставками можуть виступати державні адміністрації чи інші органи виконавчої влади. Так, наприклад, в Криму ці повноваження делеговані Рескомприроди (пп.31 п.4 Положення про Республіканський комітет Автономної республіки Крим з охорони навколишнього природнього середовища, затверджений постановою РМ АРК від 09.08.05 р. №359). Тож для початку варто з’ясувати чи не делегувала відповідна обласна рада свої повноваження іншому органу, а якщо так, то звертатися за орендною саме до нього.

На перший погляд укладення договору оренди ставка виглядає просто – погодили умови, підписали, поставили печатки… Насправді ж все значно складніше. Договір оренда (саме договір, а не рішення про надання ставка в оренду) має бути погоджений з кількома органами:

• центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері розвитку водного господарства (на сьогодні це Державне агентство водних ресурсів України);
• обласною, Київською, Севастопольською міською державною адміністрацією або Рескомприроди Криму (в залежності від місцерозташування ставка);
• центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони навколишнього природного середовища (Мінприроди) (у разі укладення договору обласними, Київською, Севастопольською міськими державними адміністраціями, РМ АРК);
• РМ АРК (звичайно, для ставків на території Криму), якщо договір укладено з Рескомприроди автономії.

Тож з початку доведеться погодити умови договору з орендодавцем, виготовити проект договору оренду і направити чи віднести його на погодження до відповідних органів. А якщо комусь з останніх не сподобається окрема умова договору, доведеться вносити зміни, погоджувати їх з орендодавцем і знову йти збирати підписи. Сумно, але законно.

Умови, строки і збір за оренду водних об'єктів (їх частин) визначаються в договорі оренди за згодою сторін. На відміну від оренди землі в даному випадку закон не обмежує ні розмір орендної плати, ні термін оренди.

Зверніть увагу: оренда ставка не означає автоматичного виникнення права спеціального водокористування (забору води з водних об'єктів із застосуванням споруд або технічних пристроїв, використання води та скидання забруднюючих речовин у водні об'єкти, включаючи забір води та скидання забруднюючих речовин із зворотними водами із застосуванням каналів – ст.48 ВКУ). Таке право отримується в загальному порядку.

Оренда майна

Оскільки ставок – це штучна водойма, то він виступає ще й майновим об’єктом. Точніше не він сам, а пов’язана з ним гідротехнічна споруда – гребля (якщо ставок утворено шляхом перекриття русла річки) чи копанка. В цьому випадку, аби уникнути ситуації з двома господарями (одному належить ставок, як гідротехнічна споруда, а іншому як водний об’єкт) і пов’язаних з цим взаємних претензій (аж до подання позову до суду про визнання недійсним чи розірвання договору оренди) такий об’єкт також потрібно орендувати. Але для початку потрібно з’ясувати, хто є його балансоутримувачем, та форму власності (державна, комунальна, приватна). Якщо цей об’єкт державний чи комунальний, слід розібратися, хто має право ним розпоряджатися. Як правило для комунальних об’єктів це відповідна місцева рада, а для державних – один з місцевих органів виконавчої влади. Втім можливо, що передача майнового об’єкту потребуватиме узгодження з вищими органами виконавчої влади.

А ось власне договір оренди зазвичай укладається з балансоутримувачем відповідного об’єкту. Такий договір укладається в письмовій формі. Якщо ж термін його дії становить три роки чи більше, то договір доведеться нотаріально посвідчити (ст.793 ЦКУ[6]), а право користування майном зареєструвати (ст.794 ЦКУ) відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Втім в бухгалтерському обліку балансоутримувача може бути відсутня гідротехнічна споруда як така, але наявні витрати, пов’язані зі створенням ставка. Оскільки ці витрати не є об’єктом основних засобів, то і предмету оренди тут не буде.

Можлива ситуація ще простіша – повна відсутність даних про майновий об’єкт. Це можливо, коли утворення ставка стало побічним ефектом іншої діяльності (типовий приклад – ставок на місці кар’єру) або ставок був створений так давно, що ніяких документів з цього приводу просто не залишилося. В цьому випадку «зайвої» оренди також можна запобігти. Та все ж таки радимо переконатися, що майнового об’єкту власник (балансоутримувач) якого зможе пред’явити вам претензії, дійсно не існує.

На останок хочемо застерегти майбутніх орендарів ставків. Оренда і землі, і водойми покладає на орендаря чимало обов’язків. І аби не допустити порушень, уважно перечитайте не тільки умови договорів оренди, але й відповідні положення ЗКУ, ВКУ та Закону «Про оренду землі».

Віктор Кобилянський, адвокат, м. Київ