Будівництво та реконструкція нерухомості

Пропонуємо вашій увазі статтю Віктора Кобилянського, опубліковану в гаезті "Бухгалтерія" №27 від 08.07.13 р.

Будівництво та реконструкція нерухомості:

проблеми оформлення права власності

 

Віктор КОБИЛЯНСЬКИЙ, адвокат

 

Запровадження з цього року нової системи реєстрації прав на нерухоме майно викликало чимало проблем. Одна з них стосується оформлення права власності на новозбудовані чи реконструйовані об’єкти нерухомого майна. Зазначеній проблемі Укрдержреєстр присвятив Лист № 165[1], який у цій статті і прокоментуємо. Але почнемо з історії.

 

Свідоцтво про право власності: «старі» правила

Проблема з оформленням права власності на новозбудовані чи реконструйовані об’єкти нерухомого майна існувала і за старої системи реєстрації.

Так, п.8.1 розділу VIII «Особливості оформлення права власності на нерухоме майно» Тимчасового положення про реєстрацію[2], було визначено перелік випадків, коли оформлення права власності на нерухоме майно проводилося з видачею свідоцтва про право власності. В першу чергу це стосувалося новобудов. Але при цьому в документі прямо не згадувалися ситуації, коли свідоцтво потрібно було отримати на частину об’єкта (квартиру), збудованого з використанням фінансово-кредитних механізмів (Фондів фінансування будівництва, Фондів операцій з нерухомістю, Інститутів спільного інвестування, цільових облігацій) та в інших випадках, коли майбутній власник не мав статусу забудовника (замовника будівництва). Виникали запитання і щодо необхідності попереднього оформлення права власності на об’єкт в цілому чи відсутності такої. Втім, на практиці як раз «стара» система працювала нормально, згадані запитання носили більш теоретичний, ніж практичний, характер. В більшості БТІ (які виконували функції з державної реєстрації прав на нерухомість) дивилися не на форму, а на суть – якщо з поданих документів випливало виникнення права власності на нерухоме майно у певної особи, то таке право зазвичай реєстрували.

 З нового ж року ситуація змінилися на протилежну – навіть там, де в теорії (в Законі про реєстрацію прав[3] та в Порядку № 703[4]) все зрозуміло, на практиці нова система дає збої. Тому й набувають важливого значення офіційні тлумачення компетентних органів, зокрема й викладені в Листі № 165.

 

Частина зареєстрована, частина –ні

Перше запитання, на якій намагаються дати відповідь автори зазначеного Листа, мабуть, найпростіше: як бути з об’єктами, на частину частин (даруйте за тавтологію) яких право власності було оформлено до нового року? Відповідь на це запитання очевидна: зареєстровані права зберігаються, а реєстрація прав на інші частини (квартири) здійснюється за новим порядком. При цьому, на думку авторів листа «після внесення членами кооперативу своїх пайових внесків». Таке твердження повністю відповідає пп.«а» п.8.1 «старого» Тимчасового положення про реєстрацію, але не відповідає п.48 Порядку № 703. В останньому сказано, що для реєстрації з видачею свідоцтва слід подати «документ, що підтверджує викуп членом та/або асоційованим членом кооперативу квартири, дачі, гаража, іншої будівлі, споруди або приміщення».

В більшості випадків слідування позиції Укрдержреєстру не викличе проблем, адже за статутами більшості житлово- та гаражно-будівельних кооперативів, виникнення права власності на відповідний об’єкт пов’язано з внесенням паю. Проте це не обов’язково – можна повністю внести пай і отримати право користування певною нерухомістю, яка залишатиметься у власності кооперативу. Саме тому в п.48 Порядку №703 і було використане така незвичне формулювання. Отже формально Лист №165 не відповідає Порядку №703. Але і процитовану норму останнього виконати може бути неможливо. Сама згадка про викуп квартири, гаража чи іншого об’єкта членом кооперативу з’явилася в Законі України «про кооперацію» лише 4 роки тому[5]. І цей викуп не є обов’язковим і, більше того, непривабливим з точки зору оподаткування. Набагато зручніше отримати нерухомість в кооперативі шляхом виділення паю в натурі, тобто отримати при виході з кооперативу пай, внесений грошима, у вигляді квартири, дачі, гаража тощо. А можна те ж саме зробити і не залишаючи кооператив – шляхом зменшення розміру паю на вартість відповідного об’єкту. А оскільки цей та інші можливі варіанти в Порядку №703 не описані, то позиція, висловлена в Листі №165 практично є дуже цінною.

 

«Старі» права на землю

Друге запитання у Листі № 165 стосується прав на землю, що виникли до 1 січня 2013 року. Висновок Укрдержреєстру («державна реєстрація прав з видачею свідоцтва про право власності на новозбудовані або реконструйовані об'єкти нерухомого майна проводиться за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку, проведеної відповідно до законодавства, що діяло на момент такої реєстрації») не повністю відповідає частині 4 ст.3 Закону про реєстрацію прав, оскільки остання згадує ще одну ситуацію: «якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень». Втім, переважна більшість прав на земельні ділянки в України виникла в часи, коли така реєстрація була обов’язковою. Вже в Земельному кодексі Української РСР від 08.07.70 р. була передбачена реєстрація землекористувань (ст.6).

В залежності від року виникнення права на землю державна реєстрація (самого права або правовстановлюючого документу) могла проводитися органом місцевого самоврядування чи його виконавчим органом, Центром державного земельного кадастру, територіальним органом Держкомзему/Держземагенства. Як правило, дані про державну реєстрацію містяться в самому правовстановлюючому документі (державному акті, договорі оренди) і не потребують підтвердження додатковими документами.

 

«Будівельні» нюанси

У третьому пункті Листа № 165 Укрдержреєстр торкнувся одразу кількох проблем.

По-перше, це подання документу на землю, заявником, який права на землю не має, і якого в коментованому листі названо інвестором. Поняття «інвестор» тут можна тлумачити розширено, розуміючи під ним особу, яка (частково) фінансує будівництво в обмін на майбутнє отримання частини цього об’єкту у власність. Таке фінансування можливе не тільки за інвестиційним договором, а й за договорами спільної діяльності, пайової участі в будівництві, участі в Фонді фінансування будівництва тощо. В усіх цих випадках Укрдержреєстр допускає подання не правовстановлюючого документу на землю, а його завіреної копії. Більше того, така копія може бути завірено самим землеволодільцем! Це, на нашу думку, сумнівне твердження, особливо коли права на землю належать фізичній особі.

По-друге, це припинення прав на землю (оренду), які існували під час здійснення будівництва. Очевидно, що оренда землі на новий строк тільки для проведення реєстрації прав на збудований об’єкт, нелогічна і з економічної і з правової точки зору. З цим погоджуються і автори коментованого Листа, стверджуючи, що договір оренди є належним документом для цілей проведення державної реєстрації прав на нерухоме маймо, незважаючи на припинення його дії.

По-третє, це поштова адреса нерухомості. Для об’єктів містобудування така адреса є фактично єдиною прив’язкою збудованого об’єкта до місцевості. На жаль, Укрдержреєстр змушений був наряду з рішенням органу місцевого самоврядування згадувати і незрозумілий «інший документ», виданий «відповідним органом». Як не дивно, але питання присвоєння поштових адрес на національному рівні нормативно не врегульоване. І добре, якщо в населеному пункті є якесь місцеве рішення, яке встановлює порядок присвоєння поштових адрес.

Найболючішою ця проблема виявилася для дачних та садових кооперативів, розташованих за межами населених пунктів. І саме їм коментований лист вмикає «зелене світло», дозволяючи підтверджувати адресу довідкою, виданою самим кооперативом.

Стикнулися з адресною проблемою і «реконструктори» нерухомості. Якщо йдеться про перебудову старих об’єктів, то документ, про присвоєння йому адреси, доведеться шукати в архівах, і шукати дуже часто безуспішно. І непотрібно нічого шукати! Адже поштова адреса зазначена в самому документі на право власності на цей об’єкт (свідоцтві про право власності, договорі купівлі-продажу тощо). І цього має бути цілком достатньо, що і підтверджує коментований лист.

 

Права власності у інвесторів

Останній пункт Листа № 165 знову стосується оформлення права власності «інвесторами». Тут Укрдержреєстр звертає увагу не лише на необхідність, але й на логічну обґрунтованість подання відповідною особою переліку інвесторів, списку членів кооперативу чи власників майнових прав. Ці документи можуть подаватися як забудовником (особою, яка залучала кошти у будівництво), так і безпосередньо кожним інвестором окремо. Останній варіант дещо зменшує залежність оформлення прав власності від дій третьої особи (забудовника).