На вагу золота

На вагу золота: статус землі під будівлями, які відчужуються

Були часи, коли статус землі під будівлями мало кого цікавив, оскільки ні на що не впливав. Згодом цікавість до землі поступово (в міру зростання цін на землю) зростала. А потім настав час, коли відчужити будинок, будівлю чи споруду без чіткого розуміння статусу земельної ділянки стало майже неможливо. То чому ж земельне питання при відчуженні нерухомості таке важливе? Про це читайте у нашій консультації.

Авторські права на твір передані газеті "Все про бухгалтерський облік". Тому пропонуємо вашій увазі фрагмент статті:

 

Придбання нерухомості з землею та без: робимо вибір

На перший погляд кращим є варіант придбання будівлі за наявності оформленого «свіжого» права на землю. Насправді є ще кращий варіант – придбання одночасно (за одним договором, в тому числі – як цілісного майнового комплексу) і будинку (будівлі, споруди), і земельної ділянки. Це дозволить нараховувати амортизацію (і відповідно зменшувати податок на прибуток) на вартість земельної ділянки. В іншому випадку така ділянка, придбана окремо в податковому обліку не вважатиметься об’єктом основних засобів. Втім, це цікаво лише платникам податку на прибуток на загальних підставах та за умови, що земельна ділянка під об’єктом перебуває у власності відчужувача.

Про звичайний варіант (договір купівлі-продажу із зазначенням в ньому розміру та кадастрового номеру земельної ділянки) говорити не будемо – тут все зрозуміло. А от чи можна відчужити нерухомість без земельної ділянки?

Почнемо з критики нелегального варіанту. Частина 2 ст. 377 ЦКУ говорить про істотні умови договору. Фактично це означає, що ці умови необхідно лише зазначити в договорі. Отже, можна вказати в договорі неіснуючі параметри (розмір, кадастровий номер) неіснуючої (несформованої) земельної ділянки. Це нібито дозволить зекономити на витратах, пов’язаних з оформлення земельної ділянки. Насправді ж такий варіант в більшості випадків не спрацьовує через обережність нотаріусів, які вимагають надати для посвідчення договору витяг з ДЗК, в якому буде видно і розмір і кадастровий номер і місце розташування земельної ділянки. Крім того, внесення в договір неправдивих відомостей дає підстави будь-якій зі сторін в подальшому вимагати визнання договору недійсним або його розірвання.

Якщо необхідність відчуження об’єкту без землі викликана виключно терміновістю (немає часу на держреєстрацію земельної ділянки) можливо розглянути варіанти з попереднім договором, управлінням майном, орендою, договором доручення або певною їх комбінацією. Побудовані на підставі таких договорів схеми повинні передбачати отримання продавцем (розглядаємо найпоширеніший вид відчуження – купівлю-продаж) коштів (або переважної їх частини) та отримання покупцем право володіння та користування нерухомістю одразу, а перехід права власності на об’єкт – в майбутньому (після реєстрації земельної ділянки).

Легально обійти земельне питання при відчуженні будинків, будівель, споруд дозволяє їх продаж (чи відчуження іншим способом) частинами. При цьому продавати можна як частини (окремі приміщення чи групи приміщень) так і частки в праві власності на об’єкт (тобто, переводячи останній у спільну часткову власність). Коли  набувач зосередить у себе всі приміщення (або всі 100% часток у спільній власності) об’єкт стане повністю його.